写字楼与联合办公：从存量到颠覆与格局

【编者按】租金并不能为共享办公从业企业带来大规模的盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务，才是联合办公行业后续盈利的关键点。

2017年，在写字楼竣工面积总量同比进一步提升的情况下，国内写字楼迎来大量的供应，其中北京就有10个新的甲级写字楼项目入市，建筑面积共计753,344平方米，这使得北京的甲级写字楼总存量突破千万大关，达1005万平方米。

进入2018年，北上广深等几座主要城市，仍有许多项目入市，但在写字楼总体投资增速下降的背景下，随后的一段时间内，新增供应的步伐有所放缓。这将对许多城市的甲级写字楼供需产生重大影响，从而改变写字楼租户和业主的动态关系。

另一方面，作为办公的延伸业态，联合办公面对眼前的蓝海，其总体规模仍在不断发展，城市布局的范围也在逐渐扩大，而关于该领域内模式的选择、规模的追求、盈利的支点等问题，终在各方主体的角力中逐渐清晰。

写字楼投资增速放缓与空置率难题

回看近几年的数据，2018年之前的几年中，尽管办公楼投资额、竣工面积逐年上涨，但投资增速却一直呈下降趋势；而新开工面积的增速从2015年开始就一直为负值。2018年前9月，办公楼投资增速、新开工面积增速、竣工面积增速皆为负值，表现较为疲软。

显然，房企在利润平衡的过程中，现金流成为它们考量的重要因素，对商办市场规模追求的意愿已没有此前那么强烈。而缓流见沉沙，当增速不再成为主角，存量与空置率则变成了各座城市关注的焦点。

数据显示，截至今年三季度末，北京、上海、深圳、广州的写字楼存量分别为1048.6万平方米、880万平方米、500多万平方米以及466.6万平方米。第三季度，四座一线城市的空置率总体较低，处于4%至15%之间；北京写字楼租金仍为最高，达442.4元/平方米/月。

前三季度，北京写字楼市场土地供应不断收紧，核心区域土地资源越发稀缺，导致空置率近期内上涨幅度不会过大；同时伴随着四环限增新建商办项目的政策加持，商业用地供给面临断档，拿地成本也将越来越高。在此形势之下，核心区商业用地及写字楼项目未来三年内价值有望推向新高。

第三季度，上海写字楼在新增供应节奏放缓的情况下，由于市场可供选择多元，租户决策时间延长，同时加上受到P2P深度洗牌及共享办公进入兼并收购时代的影响，整体净吸纳量下降为13.1万平方米。该季度总共有32.4万平方米新增面积入市，于是在供求关系的作用下，全市空置率环比小幅上升1.1个百分点至14.7%。

另外，在政策驱动和产业结构转型升级的推进下，广州甲级写字楼市场需求保持高位，但在第三季度，广州全市并没有新增写字楼供应入市，因此空置率降至4.3%，环比减少1.3个百分点，这也是广州写字楼市场近10年来的最低值。

相对于一线城市较为旺盛的租赁需求以及成熟的市场，二线城市空置率却普遍偏高，二线城市写字楼的存量大概在150万至350万平方米之间，与一线城市有着较大的差距。第三季度，成都、重庆、武汉、长沙等城市写字楼的空置率皆处于高位，最高值达42.9%。

而城市写字楼空置率的压力，往往能在联合办公的发展中得到缓解。

比如，第三季度的西安联合办公品牌迅速扩张，Funwork、ATLAS在该季度均有5,000平方米以上的租赁成交，于是推动了城市空置率下降至25.5%。而由于西安目前宽松的落户政策及积极的招商引资政策，吸引了不少创业公司及全国性的企业落户西安，预计未来西安写字楼市场租赁需求将持续旺盛。

而三季度，成都甲级写字楼市场保持上半年的活跃度，租金环比上涨2.4%。其中，正是由于联合办公、TMT行业需求旺盛等因素，令全市空置率环比下跌4.3个百分点。该季度净吸纳达11.26万平方米，至此，前三季度累计吸纳量已逾去年全年总吸纳量。

联合办公规模蓝海

自2010年开始，共享经济成为聚焦的热点，无论创业还是资本都在追逐这个风口。在共享经济中，往往涉及到三大主体，即商品或服务的需求方、供给方和共享经济平台。作为共享经济平台，无论酒店短租、还是联合办公，都打破了原有的经济形态，通过资源共享的方式，降低消费成本，提升消费者的体验感，最终找到自己的立足之地。

近几年，人口红利下降、产能过剩、城市人口压力增加，为中国众多行业向创业创新转型提供了契机。而国家鼓励创业创新的利好，让市场主体新注册数量达到新高点。2017年，全国新设市场主体1924.9万户，同比增长16.6%，预计2018年将增至2244.4万户。

初创企业对联合办公空间需求的日益增加，推动了该领域的发展。从2015年开始，联合办公行业就开始出现了爆发式的增长。

数据显示，2017年底，联合办公达到约90亿元的市场规模，总管理面积为700万平方米。而截至2018年9月底，中国联合办公运营商平台已超过300多家，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。

预计到2022年，中国联合办公面积接近8000万平方米，占商业办公物业面积的15%。另一方面，目前中国联合办公的渗透率为2%，而在欧洲该项数据是4.8%，在伦敦甚至已经达到了7.1%。由此看来，提升渗透率的过程，就是国内联合办公逐渐兑现潜力的体现。

事实上，我们也看到了中国的联合办公空间正在以平均每年不低于 50%的增长率增长。有预测数据显示，到2030年，至少有30%的办公空间成为联合办公空间。联合办公正在逐渐成长为未来主流的办公模式。

城市布局：往二三线下沉

毋庸置疑的是，联合办公在国内仍然处于发展初期。在过去的几年间，一线城市的联合办公规模得到迅速的发展，经过2017年的规模竞速，进入2018年，联合办公企业运营的项目中超过85%的网点分布在北京、上海、广州、深圳这四个一线城市中。

但联合办公的布局仍然十分分散。例如，在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少。而在其他市场，比如深圳和广州，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌有很多。

此外，我们可以看出，在布局的一线城市中，联合办公网点已经从产业园区、乙级写字楼等成本低廉的区域开始逐渐向城市地标性商办建筑内扩张，越来越多的联合办公网点入驻CBD、金融中心等具有高端写字楼的区域，租金坪效也逐渐升高。

一般认为，联合办公空间通常比传统办公空间密度更大，但往往更具成本优势。例如，新加坡一个典型的联合办公工位，可能比传统办公空间里的办公工位成本节约50%。即使考虑密度因素之后，联合办公空间的租用成本也比传统办公空间低5%左右。

经估计，目前国内各城市联合办公的平均租金水平中，北京以384元排在首位，上海、深圳、广州则分别以315元、235元、176元的数值分列其后。而经过新一轮的布局之后，联合办公已把业态范围拓展至一线城市以外；在新一线或二线城市中，杭州、青岛、南京、武汉、厦门等的平均租金则处在100元至150元左右。

许多中小企业对联合办公的需求仍在上升，而大型企业虽然不会用联合办公空间替换北京或上海的传统办公室，但是他们可能会在二线城市采用灵活的办公模式，创建分支办公场所。这为联合办公城市布局的下沉提供了动力。

从品牌的角度来看，优客工场作为全国布局较广、城市较多的运营商，其触角甚至已经伸向了襄阳等三线城市。此外，WeWork中国将于2018年拓展业务网络至8个新城市，其中就包括西安、苏州和武汉在内的二线城市。

而据观点指数不完全统计，成都联合办公运营商数量占比达5%，重庆、厦门已占比3%，虽然与一线城市相比仍有一定的差距，但可以看出，非一线城市已逐渐受到许多联合办公品牌的青睐。

目前重庆已有雷格斯、德事商务中心（TEC）、梦想加、侠客岛、MFG等超过10个知名联合办公品牌入驻，布局面积超过12万平米。而成都除了早期入驻的雷格斯、TEC之外，此后的岛里、MFG、三文社区、梦想加、SOHO3Q以及WeWork等也纷纷布局。

未来，随着城市经济的发展，联合办公品牌往二三线下沉的趋势还将持续。

规模追逐中凸显头部效应

近几年，在联合办公的风口下，各方主体争相入局。若从其创始人的履历来看，主要分为房企背景与互联网、创业背景。前万科高级副总裁毛大庆创立优客工场、前绿地执行副总裁胡京创立Distrii办伴、SOHO董事长潘石屹布局SOHO3Q等，都演绎了从地产界到联合办公延伸的故事。而互联网、创业背景的代表，则是氪空间、梦想加、纳什空间等品牌。

但无论是哪个类别的品牌，都在规模追逐中争夺话语权。

其中，优客工场延续着毛大庆生态圈股权投资、流量搭载，以及品牌管理输出的盈利逻辑，利用规模化的扩张覆盖更多的管理成本，提高项目的整体效率和资源配置的最大效率，同时优化集成和优化配置现有的各行各业的服务体系，在优客工场的生态体系内共生共建。

基于此，优客工场开启了一轮并购扩张竞速，今年以来，它已陆续完成了对洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、方糖小镇的并购，运营面积与网点数量进一步增长。与此同时，优客工场融资的步伐也在继续，估值已达到124亿元。

与优客工场一样，WeWork中国也有着自己的并购与扩张路途。今年4月12日，它宣布25亿元并购裸心社，并于7月份完成了B轮5亿美元的融资，为下一步发展提供“粮草”。目前WeWork中国的估值已高达350亿元。

此外，一直在对标WeWork的氪空间也不甘示弱。此前氪空间创始人兼董事长刘成城告诉观点指数，氪空间现在是扩张期，“规模优先，效益次之”，在保持20%净利率的基础上，正加快规模的拓展速度。根据他的预计，氪空间每月新增联合办公社区面积约5万平方米；若照此节奏，氪空间将在2020年底成为全球最大的联合办公社区。

而作为梦想加创始人之一的李文磊也在接受采访时明确，梦想加正在加速扩张，在三到五年内有上市的计划。

随着业内风投的推动，联合办公得到了迅速的发展，在各品牌规模的竞速中，该领域还会延续一段时间的集成，许多小品牌管理的联合办公空间会被集成到大品牌中，头部效应继续凸显。

相关数据显示，目前运营面积前十的联合办公品牌，其管理的面积总和为383.3万平方米，占全国联合办公总运营面积的31.94%；工位数量前十名的运营商工位总和为56.6万个，已占全国联合办公工位数量的28.3%。

探索增值服务与智能办公

在行业规模不断扩大的同时，联合办公的盈利模式往往也成为关注的焦点。目前，联合办公运营主要还是依赖收租的“二房东”模式。即从地产商拿到低价写字楼，经过再装修后，租用给入驻企业，管理费或者租金的租赁差是基础收入。但在该行业的收入结构中，租金收入仍占比80%左右，增值业务收入和政府补贴各占10%。

业内人士有一个共识，即联合办公“二房东”虽可解决眼前盈利困境，但不可能一直做下去。租金并不能为共享办公从业企业带来大规模的盈利，在用户规模与品牌价值的基础之上建构的增值服务，才是联合办公行业后续盈利的关键点。

随着行业的集成，从业企业的业务模式逐渐完善，在用户规模积累至一定程度后，可以针对用户开展不同的增值服务。具体而言，联合办公可以提供交友、商务、成长及其他配套服务，并在此基础上做衍生，比如投资孵化、社群收入、撮合成交等。

比如氪空间，其为企业提供全生命周期的办公空间解决方案，具体有办公基础服务、多元生活服务、创投服务、企业生态服务等四类。因此，它的收入来源除了工位服务费外，还有来自包括与第三方企业合作提供的服务所带来的非工位收入。

而聚焦增值服务的软实力，还需要在硬实力上打造智能办公系统，这也成为行业发展的标准配置。不同于传统写字楼，联合办公空间更强调用户的体验。联合办公企业深耕用户实质需求，采用人工智能、大数据技术、云计算等技术，提高办公智能化水平，提升用户体验。

如通过管理系统实现对联合办公空间人员流动的管理监控、通过人脸识别等人工智能实现办公人员身份认证、考勤管理等，为企业提供更高效的办公场景服务。运营商们逐渐重视智能办公系统的打造。今年9月，优客工场宣布以2亿元并购智能化办公平台“火箭科技”，全力布局互联网与智慧办公，就是其中一个例子。

据悉，完成收购后，优客工场将为火箭科技的智慧化解决方案提供线下使用场景，火箭科技则将帮助优客工场在智能会议、智能日程、智能门禁和智慧协作方式等领域展开大规模产品开发与智能办公模式创新。

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